发布人：山东三联集团 丨 时间：2020-09-26
（2019年3月）
我有一个判断：虽然中国房地产市场目前明显呈现出疲态，但未来至少二十年内，中国的房地产业仍将是中国经济发展的第一引擎；它将不但助推中国完成向世界第一强国的转变，并将使中国的经济、社会发生极为深刻、积极的变化。
目前，我国外需拉动既已受阻，自然要靠内需拉动，房地产消费理应成为内需拉动的第一动力。
在未来至少二十年内（甚至有可能是在三十年左右时间内），房地产业仍将是中国发展最为强劲的产业，住宅消费仍将是中国最大的内需，房地产业仍将是中国经济发展的最强劲动力。
阳光舜城
2000年，三联已然将阳光舜城揽入怀中，凭单个项目8.74平方公里的规划面积，当时阳光舜城被业内称作中华第一盘；我曾自信满满地预言：“中国的房地产业至少还有50年的黄金期”。现在，虽然中国的房地产业看似穷途末路，但我认为我当年说过的话仍然正确。
中国房地产业的第一轮高潮始自上个世纪末，三联是在1997年大规模进入房地产业的。上个世纪80年代初，中国房地产业虽然开始起步，但一直没形成气候。1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。由此，中国的房地产业开始腾飞，并在长达近二十年时间内强劲地拉动了中国经济，成为中国的支柱产业，对中国城市经济增长的年贡献率一直保持在5%以上。据说，中国的GDP中房地产的比重长期在17%以上。当然，人们对房地产的疯狂的投机性消费，也给中国的经济、社会带来诸多负面影响。
目前，种种迹象表明中国房地产业的积极作用开始消退，市场开始萎缩。我认为主要原因是由于目前中国的房地产市场已经基本饱和，我国低水平的“居者有其屋”基本上得以实现；同时，由于各级政府的持续打压，房地产投机性消费开始得到遏制。
目前中国的房地产业正在形成新的“拐点”，中国的住宅消费已开始由“功能性消费”向“品质性消费”跃迁；中国房地产业的新一轮高潮即将到来。
过去二十年间，中国房地产业发展的结果主要是满足城市居民的“功能性”消费需求，中国城镇居民的人均居住面积由1978的3.5㎡发展到了2017年的35㎡。特别是城市的“棚户区改造”基本完成，鳞次栉比的高层建筑拔地而起，形成了“水泥森林”。前些日子我乘火车去云南，沿途所经城市的“水泥森林”触目惊心。城市“棚户区”居民和近郊农民住进了设施简陋、功能单一的高层或超高层建筑，标志着中国城市居民的居住需求基本上完成了“从无到有”的转变：凡是有着强烈住宅消费需求的城市居民，其有效需求已经基本上得到了满足，因此，中国房地产消费需求的内在动力已经极大削弱。
但是，随着经济的发展和生活水平的提高，中国城市居民的居住需求必然会由“功能性”消费向“品质性”消费转变，人们不但对居住的空间、而且对住宅的功能生发出了更高的需求：不但年龄渐长的子女、与子女同住的父母以及住家的保姆，等，都需要拥有单独的空间（即需要单独的居室，一如发达国家那样），且需要有单独的、功能齐备的卫生间，等；家庭成员需要有活动、娱乐的足够空间。即便是那些没有条件拥有独立住宅（house或singlehouse）的楼宇居民，也需要有共享的游泳池、网球场、健身房等健身、娱乐设施；需要有便捷、安全的交通系统（电梯）、保安系统等；对居住环境也产生出更高要求。诸如此类。也就是说，现有的城乡住宅无论从面积上还是从功能上，都已经无法满足需求。
但是，中国人多地少的国情不允许继续大规模地占用土地。改革开放以来中国的土地减少了约3亿亩，而房地产开发每年占用土地800万亩以上。不但今后我国遏制土地减少的努力会有增无减，而且，城市居民的现有住宅如果不能脱手、变现，绝大部分居民是无力满足更高需求的。现有城市的高层特别是超高层建筑，在目前技术条件下基本不具备改造的价值，或是改造的价值不大；现有单元户居民的居住面积上很难增大，功能也很难增加，电梯等公共设施也日趋陈旧、过时。在现有条件下改造城市“水泥森林”，成本将成为不可负担之累。因此，现在城市中的高层或超高层建筑，或“水泥森林”，不久以后必将成为新的“贫民窟”，成为新的“棚改”的对象。
我们由此可以得出结论，对现有的功能缺损的多层和小高层住宅的改造，或是新建设卫星城，必将成为中国房地产业的新潮流；在未来几年内，中国现有的房地产商的大部或全部，需要转轨变型，凡不能适应这个变化者都要出局。
鉴于一二线城市扩容的潜力已经有限，并且随着交通的日益便捷和人们工作、生活方式的嬗变，中国今后房地产的主战场将向三四线城市乃至乡镇纵深发展，并将使中国彻底地、高质量地全面完成城市化进程。现有城市，房地产开发的重点将是对现有的功能缺失的低密度住宅的改造和对现有小高层住宅的改建或是选择尽可能对农业生产少有影响的地点建设卫星城；随着新材料、新工艺、新技术的长足发展，对现有的高层、超高层的改造也将成为可能。中国未来的住宅，必将在面积、方位、环境、功能方面发生全面变化。
“衣、食、住、行”是人类赖以生存、繁衍的基本的物质要素。人类基本上解决吃饭、穿衣、出行的需求，用去了几十年、几百年甚至几万年、几十万年的时间，但是，在解决居住需求方面，即使是在最发达国家也仍然是“进行时”。房地产开发不但已经向智慧城市（数字城市）迭代发展，第四代住宅也已是方兴未艾。对居住环境的改善，将会更多地依赖于“第四代住宅”。第四代住宅的兴起也是不可逆的“趋势”。
因为中国的人口基数极为庞大，新的消费需求将会产生极为骇人的内需，对中国经济产生拉动作用也必将无比巨大。据我估算，完成这个过程，将会历时数十年。
以上虽是我对房地产业的一些思考，但对明晰田横岛和阳光舜城二次开发思路或有裨益。
后记：这是近年我关于中国房地产业的思考，成文于2017年，其后又稍加修改并加了标题。值“田横岛融媒体APP”上线之际刊发出来就教于方家。
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作者简介：
张继升，三联集团董事长、田横岛集团董事长，三联集团田横岛二次开发领导小组组长。
延伸阅读链接：
作者：
张继升/搜狗百科
https://baike.sogou.com/v7504151.htm?fromTitle=%E5%BC%A0%E7%BB%A7%E5%8D%87
张继升/360百科
https://baike.so.com/doc/6259304-6472721.html
《张继升-在书生与商人之间彷徨徘徊》/个人图书馆
http://www.360doc.com/content/18/0806/14/40077857_776101792.shtml
三联集团张继升简介/新浪财经
http://finance.sina.com.cn/roll/20021121/1817281331.shtml
概念：
有效需求/百度百科
https://baike.so.com/doc/5961542-6174490.html
第四代住房/百度百科
https://baike.baidu.com/item/第四代住房/20471279
装配式建筑/百度百科
https://baike.baidu.com/item/装配式建筑/873132?fr=aladdin
田横岛/百度百科
https://baike.baidu.com/item/田横岛/1781139?fr=aladdin
水泥森林/百度百科
https://baike.baidu.com/item/水泥森林
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》/百度百科
https://baike.baidu.com/item/国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知/447214
